티스토리 뷰
부동산 침체기에 들어서면서 많은 분들이 우려하는 부분이 있습니다. 더 이상 대출이자를 갚기 어려울 듯하다는 분들이 생겨나고 있기 때문입니다. 서울이야 어느 정도 선방하는 모습이 있지만, 타 지역의 경우 다주택자분들이 어려워지는 부분이 감지되고 있습니다. 개인적으로는 앞으로의 부동산 시장은 어느 정도 답보상태를 유지하다가 더 내려갈 것으로 보이는데, 시기를 잘 타셔서 현명한 부동산 투자를 해야 할 것입니다. 그럼 부동산 양도소득세 계산기와 양도에 따른 세금은 어느정도가 나올지 한번 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세 계산기로 곧바로 가고 싶은 분들은 아래의 링크를 통해서 이동하시면 됩니다. (중개보수비와 등기비용도 확인가능합니다.)
목차
부동산을 살때는 투자가치를 보고 사지만, 이후 팔 때는 어느 정도의 차익을 남기느냐가 중요합니다. 그래서 양도소득세가 어느정도 나오는지를 계산해 보는게 중요합니다. 그리고 양도소득세는 세금을 납부하는 기간이 있습니다. 법으로 정해진 기간은 양도일이 속한 달의 마지막 날을 기준으로 2개월 이내에 관할 세무서에 신고와 납부를 해야 합니다. 매매하셔서 소득세를 납부해야 하는 분들은 꼭 기억하시길 바랍니다. 기간이 초과하면 20%의 가산세가 부과되기 때문입니다.
그럼 우선 양도소득세를 계산하는 방법을 순서별로 알아보겠습니다.
1. 복비 계산하기
먼저 양도세의 필요경비로 들어가는 중계보수비(복비)를 먼저 계산해 봐야 합니다. 중계 보수비는 각 지역마다 다르기 때문에 자신이 속한 지역의 지역별 요율을 참고하시면 됩니다. 그림에서는 서울을 기준으로 하겠습니다. (중계보수비는 위의 계산기 바로가기로 들어가면 확인하실 수 있습니다)
서울외의 지역은 지역별 중개요율이 다르므로 아래 링크를 통해서 확인하시고 적용하시면 됩니다.
| 경기도 | 부산광역시 | 대구광역시 | 인천광역시 | 광주광역시 | 대전광역시 | 울산광역시 | 대구광역시 | 인천광역시 |
예를 들어서 1억에 소형 아파트를 사서 2억에 팔겠다고 할 때를 가정해 보겠습니다. 먼저 1억의 복비의 계산을 해보면 총 부가세까지 55만 원이 나오는 것을 알 수 있습니다.
복비를 계산했으니 이번엔 등기비용을 알아보겠습니다.
2. 등기비용 알아보기
양도소득세의 필요경비로 들어가는 등기비용 또한 같이 알아봅시다. 1억 등기 비용은 취득세율 1%에 총 합 182만 원 정도가 나오는 것을 알 수 있습니다. (집값에 따라 달라집니다. )
등기비용이 182만원 가량 이기 때문에 여기에 위의 중계보수비인 55만 원을 더하면 내가 구매했을 때의 필요경비가 약 237만 원으로 잡히게 됩니다. 그럼 이 필요경비를 양도소득세에 넣어서 세금을 제해보도록 합니다.
3. 양도소득세 적용
1억짜리 소형 아파트를 2억에 판 것으로 계산을 했기 때문에 여기에서 실거주라고 하더라도 만약 내가 2년 이하 거주자라면 2년 이하는 양도소득세가 60% 붙게 됩니다.
21년에 사서 23년에 팔지만, 2년 미만이기 때문에 필요경비 237만원을 제하고도 양도소득세가 지방소득세 포함하여 62,785,800원이 나오는 것을 알 수 있습니다. 그럼 만약 2년 이상의 거주를 했다면 어떨까요?
2년 이상이면 1거주자로서 양도소득세는 0원이 나오게 됩니다. 양도소득세는 2년 이상일 경우 발생하지 않기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 비과세 혜택은 매매가 12억원 이하에 1 주택 2년 이상 보유 또는 조정지역의 경우 2년 이상 거주의 요건을 충족시킬 때 받을 수 있습니다.
조정지역에 대한 부분은 아래와 같습니다.
이상 부동산 양도소득세 계산기와 납부세금을 알아보았습니다. 여러분들도 매매를 하실 경우에는 미리 알아보시고 진행하시면 좋을 것 같습니다.