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부동산 매매가격이 하락하면서 동반하락하는 게 바로 전세가입니다. 작년부터 서서히 부동산 경기기 나빠지는가 싶더니 현재는 역전세난에 빠진 집들이 꽤 있는 것으로 보입니다. 서울시에서도 25개 자치구 중에 21개 지역이 역전세 난을 겪는 것으로 나오고 있습니다. 특히나 올해 하반기에는 역전세난이 더 심각해질 것으로 보이는데 역전세의 뜻은 무엇이며, 역전세가 발생하는 이유는 무엇인지 같이 알아보도록 하겠습니다.
목차
1. 역전세의 뜻
한마디로 역전세는 전세로 거주하는 세입자가 재계약을 할때에 기존 전세가보다 새로 계약하는 전세가가 낮을 경우에 임대인(집주인)이 임차인(전세거주자)에게 낮아진 만큼의 전세금을 돌려주는 상황이 발생하는 것을 말합니다. 예를 들어 3억 5천에 전세계약을 해서 살고 있었는데, 추후 재계약 시 전세가가 2억 5천으로 떨어졌을 경우 그 차액인 1억을 임차인에게 돌려줘야 하는 상황이 발생하는 것을 말합니다.
이럴 때 어려운 점은 임대인이 임차인을 새로 구한다고 해도, 임대인은 새로 오는 임차인에게 내보내는 임차인에게 줘야할 만큼의 전세자금을 받을 수가 없기 때문에 임대인 측에서는 대출을 받던지, 개인 돈으로 내보내는 임차인에게 돈을 돌려줘야 하는 상황이 발생하게 됩니다.
만약 이럴 경우에 집주인은 돌려줄 차액의 전세자금이 없을 경우에는 계약을 갱신하면서 역월세로 돌려서, 돌려주지 못한 전세자금의 이자를 매월 세입자에게 돌려주는 경우도 있습니다. 이때 이자의 기준은 전월세 전환율을 기준으로 하는데, 대부분 주택 담보대출 금리 수준인 5 ~ 7% 대에서 정해서 세입자에게 이자를 지급하기도 합니다.
(EX : 역전세로 세입자에게 돌려줘야 하는 금액이 1억인데, 돌려주지 못할 경우 1억의 5%를 이자비율로 잡고, 5% 에 해당하는 500만 원을 12개월로 분할하여 약 42만 원 정도를 매월 세입자에게 줘야 합니다. )
그런데 아파트야 역전세난에도 어떻게든 대출받아 세입자에게 줄수 있다고 하지만 빌라나, 연립 같은 경우는 요즘 과거에 활황이었던 투자자의 갭투자로 인해 집을 팔아도 전세금을 다 돌려줄 수 없는 깡통전세가 큰 문제로 부각되고 있습니다.
2. 역전세난이 발생하는 이유
역전세난이 발생하는 이유는 여러가지가 있겠지만, 가장 핵심적인 요소는 수요보다 공급이 너무 많기 때문입니다. 집주인이 아무리 새로운 세입자를 구하려고 해도 들어올 사람이 많지 않기 때문입니다. 이는 과거 국가의 부동산 정책으로 발생한 일이라고 해도 과언이 아닌데, 지난 2020년에 임대차 3법(계약갱신 청구권/전월세 상한제/전월세 신고제)으로 인해 전월세를 안정화시키려고 했으나, 오히려 집주인들이 자신들의 불리함을 들어 매물을 거둬들이는 바람에 전세가가 지속적으로 오르게 되었고, 오르는 전세가를 다시금 대출로 지원하게 되면서 전세가가 더욱 폭등하게 된 것이 이유라고 볼 수 있습니다.
<역전세난의 이유 요약 정리>
임대차 3법 -> 집주인들 불리 -> 전세매물 감소 -> 매물 감소로 전세가가 오름 -> 국가 대출지원으로 전세 지원 -> 화폐 유동성으로 전세가 폭등 -> 오른 전세가로 인해 세입자 수 급감 -> 역전세난 발생 -> 경기침체로 역전세 가속화(깡통전세 우려) -> 그럼 이후 상황은???? (폭탄 팡???)
제가 아는 분도 이런 역전세로 인해서 전세계약 연장하면서 1억을 세입자에게 대출받아서 돌려줬다고 하니, 앞으로 더욱 많은 분들에게 발생할 수 있는 역전세난으로 인해 피해 보는 일이 없기를 바랍니다.